Tytułem wstępu, czym właściwie jest hipoteka? Hipoteka jest jednym z ograniczonych praw rzeczowych na nieruchomości. Zgodnie z art. 65 §1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece jest ustanawiana w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego, na jej podstawie wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości, bez względu na to, czyją stała się własnością i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości.
Jakie są rodzaje hipoteki?
1)umowna- właściciel obciążanej nieruchomości składa oświadczenie woli o ustanowieniu hipoteki; oświadczenie takie składa się w formie aktu notarialnego, chyba że hipoteka ustanawiania jest na rzecz banku, wówczas wystarczy, że złożone zostaje na piśmie pod rygorem nieważności;
2)łączna- gdyby obciążona hipoteką nieruchomość została podzielona na części, to każda z nich jest również obciążona hipoteką;
3)przymusowa- powstaje wbrew woli właściciela nieruchomości, np. na mocy tytułu wykonawczego.
Dlatego też z punktu widzenia wierzyciela, nie ma znaczenia kto jest właścicielem nieruchomości może on bowiem dochodzić zaspokojenia roszczenia od każdej osoby, która stanie się właścicielem nieruchomości.
Osoby, które chcą kupić mieszkanie i przeglądając ogłoszenia trafiają na informację, że mieszkanie obciążone jest hipoteką najczęściej odrzucają je w pierwszej kolejności. Czy jest się czego obawiać? Jakie kroki należy podjąć przed zakupem nieruchomości obciążonej hipoteką?
Przed dokonaniem zakupu nieruchomości obciążonej hipoteką należy przede wszystkim zapoznać się z informacjami jakie zamieszczone zostały w księdze wieczystej, która jest dla niej prowadzona, a zwłaszcza z działu IV księgi wieczystej. Dział ten nosi nazwę: ,,hipoteka”, więc jak wynika z samej nazwy będzie zawierał wszystkie interesujące nas zagadnienia, a mianowicie: jakim rodzajem hipoteki obciążona została interesująca nas nieruchomość, na jaką wysokość opiewa i na rzecz kogo została ona ustanowiona (przede wszystkim są to banki).
Następnym krokiem będzie wizyta w banku, na rzecz którego hipoteka została ustanowiona. Tam należy uzyskać wiadomości dotyczącego tego, jak wysoka jest hipoteka, jaka jest kwota zaciągniętego kredytu oraz ile wynosi obecne zadłużenie. Bowiem przez lata obecny właściciel mógł zarówno spłacać raty zaciągniętego kredytu, dzięki czemu oczywiście zadłużenie byłoby mniejsze jak i przez trudną sytuację finansową ciążącego na nim obowiązku nie wypełniać, w efekcie czego bank mógł rozpocząć naliczanie odsetek, a co za tym idzie należny dług zwiększył się.
Osoba, która sprzedaje mieszkanie zobowiązana jest do przedstawienie kupującemu zgody(nazywana również promesą) wierzyciela (banku) na sprzedaż nieruchomości. Bank zobowiązany jest również do podania sumy pieniędzy, dzięki której możliwe będzie rozwiązanie hipoteki nieruchomości.
Niezbędnymi elementami promesy są:
- informacje o aktualnym zadłużeniu;
-
informacje o prowizjach jakie zostaną pobrane w razie wcześniejszej spłaty kredytu;
-
numer konta bankowego, na który należy dokonać wpłaty;
-
oraz termin na spłatę zadłużenia.
Następnym krokiem jest zawarcie umowy przedwstępnej zakupu. Wymagana jest forma aktu notarialnego.
W jaki sposób zapłacić za zakup nieruchomości obciążonej hipoteką?
Część pieniędzy, która odpowiada wysokości zadłużenia należy przelać na konto banku. Jeśli oczywiście dysponuje się taką kwotą. Natomiast część odpowiadającą kwocie sprzedaży nieruchomości otrzymuje sprzedający.
Rzadko jednak zdarza się, żeby kupujący dysponował takimi środkami pieniężnymi, które pozwoliłyby mu na spłatę zadłużenia obciążonej nieruchomości, dlatego też możliwe jest wzięcie kredytu na ten cel. Wówczas to kupujący jest zobowiązany do terminowych spłat raty kredytu w takiej samej wysokości jaka ciążyła na sprzedającym.
Kto i w jaki sposób może wykreślić hipotekę sprzedającego?
Wniosek o wykreślenie hipoteki może złożyć zarówno sprzedający jak i kupujący nieruchomość obciążoną hipoteką.
Może to zrobić sprzedający przed zawarciem w formie aktu notarialnego umowy sprzedaży, zobowiązany jest jednak do spłaty zadłużenia.
Wniosek można zawrzeć również w samym akcie notarialnym umowy sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką; akt notarialny do sądu wieczysto księgowego zgłasza wówczas notariusz.
Wniosek w sądzie wieczysto księgowym może złożyć również kupujący, po zawarciu umowy sprzedaży z zachowaniem formy aktu notarialnego, dzięki której własność nieruchomości została przeniesiona na niego.
