Dziś poruszę temat dotyczący problematyki wynajmowania mieszkań i nieprzyjemności, które mogą spotkać strony umowy najmu w chwili, gdy lokator będzie zwlekać z opróżnieniem wynajmowanego mieszkania. Dzieje się tak w przypadku nie tylko umów najmu zawieranych na czas nieokreślony, ale także wtedy, gdy najem zawarty na czas określony na koniec trwania umowy wygasa.
Poruszony problem tzw. „dzikiego lokatora” nie należy do łatwych, jeśli chodzi o szybkie pozbycie się kłopotu. Sami Państwo stwierdzicie przecież, że w przypadku wygaśnięcia najmu należałoby opuścić zajmowane mieszkanie i zdać klucze. Tak wydawałoby się podpowiadają zasady zdrowego rozumowania i zasady współżycia społecznego.
Jak jednak życie pokazuje, sytuacje bardzo często przybierają zupełnie inny obraz, a najemca może wcale nie być skłonny do opuszczenia zajętego lokalu. Sytuacja się komplikuje, jeśli najemca przestaje na domiar złego opłacać czynsz, prowadząc do zadłużenia mieszkania i doprowadzając takim zachowaniem wynajmującego do szewskiej pasji.
W swojej pracy radcy prawnego wielokrotnie spotykałem się ze słowami właścicieli lokali, którym najemcy przestawali płacić czynsz, że w takiej sytuacji nie pozostaje im nic innego, jak przymusowe, "siłowe" odcięcie lokatorowi prądu czy też wymiana zamku w drzwiach zajmowanego przez lokatora mieszkania, z opcją wystawienia rzeczy na korytarz.
W ostatnich dniach odbyłem rozmowę z jednym z klientów mieszkającym w Nakle nad Notecią. W jego przypadku, lokator – po wygaśnięciu umowy najmu – zdecydował, że nie opuści zajmowanego mieszkania. Właśnie po przeprowadzeniu tej rozmowy postanowiłem wrócić do problemu, by napisać słów kilka o skutecznych – ale niestety też niekiedy czasochłonnych - możliwościach usunięcia lokatora z wynajmowanego mieszkania.
Jeszcze kilka lat temu sprawa ta nie podlegała jakiejś szczególnej ochronie karnoprawnej. Oczywiście, bazując na ochronie posiadania czy też w oparciu o ustawę o ochronie praw lokatorów, najemca mógł próbować różnych cywilnych zabiegów prawnych, którymi jeszcze bardziej uprzykrzyłby życie wynajmującemu.
Osobiście nie aprobuję rozwiązań „siłowych”, które pozwalałyby wynajmującemu na pozbycie się lokatora podstępem. Co więcej, jestem zmuszony jako prawnik zawsze w takiej sytuacji wyjaśnić Klientowi, jaka jest procedura poradzenia sobie z problemem w sposób prawnie dopuszczalny. Oczywiście, mam świadomość, że procedura ta nie jest łatwo akceptowalna przez potencjalnego wynajmującego, ponieważ ma ona charakter kilkuetapowy. Jako że nie jest to tematyką tego artykułu zasygnalizuję wyłącznie w wielkim skrócie, że procedura ta polega oczywiście na konieczności złożenia przez Klienta powództwa o eksmisję osoby zajmującej lokal bez tytułu prawnego.
Moje stanowisko dotyczące unikania stosowania „samosądu” wobec najemcy w postaci odcinania mediów czy też wymiany zamków w drzwiach nie wynika tylko i wyłącznie ze znajomości przepisów cywilnoprawnych, w znaczny sposób chroniących prawa najemców, ale ma swoje źródło także w znajomości materii karnoprawnej, wskazać bowiem należy, że z dniem 7 stycznia 2016 r. nowelizacji uległa treść kodeksu karnego, wprowadzająca art. 191 § 1a, zgodnie z treścią którego:
"kto w celu zmuszenia innej osoby do określonego działania, zaniechania lub znoszenia stosuje przemoc innego rodzaju uporczywie lub w sposób istotnie utrudniający innej osobie korzystanie z zajmowanego lokalu mieszkalnego, podlega karze pozbawienia wolności do lat 3"
Przepis ten wprost penalizuje wszelkie zachowania właścicieli lokali, które w sposób pozbawiony kontroli sądowej godzą w prawo lokatora do korzystania z zajmowanego lokalu mieszkalnego. I nieważna w omawianym przypadku jest okoliczność, czy lokator płaci za mieszkanie, czy nie płaci, czy tez umowa najmu uległa zakończeniu – w tym wypadku dla ustawodawcy ważny jest sam prosty fakt, że nadal korzysta z przymiotu lokatora, któremu nie można utrudniać korzystania z lokalu.
Działaniami penalizowanymi przez zacytowany przepis mogą być także zachowania właściciela, polegające na tytułowym odcinaniu mediów lokatorowi czy też uniemożliwianiu mu korzystania z lokalu poprzez wymianę zamków. Oczywiście, można dokonywać różnorakiej wykładni pojęcia przemocy, próbować udowadniać, że do aktów przemocy w przypadku odcięcia wody nie dochodzi, jednak takie przyjęcia argumentacji przez właściciela lokalu może wyprowadzić go na manowce i przyczynić się do problemów samego wynajmującego, nowelizacja przepisów bowiem, o której piszę, miała za zadanie ochronić lokatorów przed przemocą fizyczną skierowaną wcale nie bezpośrednio na nich, ale na rzeczy.
W konkluzji, zamiast opisywania w tym artykule dość żmudnego procesu eksmisji lokatora (nie wykluczam osobnego artykułu w tym zakresie), wymienię dwa słowa kluczowe: najem okazjonalny. Niby tylko dwa niepozorne słowa, ale zrozumienie istoty najmu okazjonalnego, a następnie wykorzystanie tej konstrukcji prawnej przy zawieraniu umowy z lokatorem to prawdziwie skuteczne i niestresujące remedium na zjawisko „dzikiego najmu”.
W zakresie sporządzania umowy najmu okazjonalnego, zapraszam do dalszej lektury artykułów zamieszczonych na stronie Kancelarii.
