Najbardziej oczywistym, jak i najbardziej popularnym sposobem nabycia własności nieruchomości jest umowa sprzedaży. Ciekawą instytucją jest również tzw. zasiedzenie, uregulowane w art. 172- 176 kodeksu cywilnego. Jej celem jest usunięcie wieloletniej niezgodności między stanem prawnym a faktycznym. Wspomniane przepisy stanowią, że posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. Wówczas ów okres wynosi trzydzieści lat. Dodatkowo, jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania poprzednika. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej lat trzydzieści.
Wielu Klientów Kancelarii, umawiając się na wizytę z radcą prawnym w celu poznania tajników zasiedzenia, pyta się, co należy rozumieć pod pojęciem złej i dobrej wiary? Sąd Najwyższy stwierdza, że „w złej wierze jest ten, kto wie lub wiedzieć powinien, że prawo własności przysługuje nie jemu, ale innej osobie” (I CSK 33/08), a dobra wiara polega na usprawiedliwionym w danych okolicznościach przekonaniu posiadacza, że przysługuje mu prawo własności (I CR 302/71). Dla przyjęcia samoistnego posiadania w dobrej wierze w ramach instytucji zasiedzenia niezbędne jest wykazanie, że samoistny posiadacz rzeczy nie tylko pozostaje w przekonaniu, że niczyjego prawa nie narusza, ale że ma on przeświadczenie, iż jest właścicielem rzeczy i że to jego przeświadczenie znajduje w danych okolicznościach obiektywne uzasadnienie (IV CKN 180/00). Najczęstszym powodem uzyskania posiadania w złej wierze jest zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości w formie innej niż akt notarialny, co powoduje jej nieważność. Nie jest w dobrej wierze posiadacz samoistny, który nabył posiadanie nieruchomości na podstawie umowy mającej na celu przeniesienie własności, zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego. Osoba taka bowiem zdaje sobie sprawę z tego, że nie nabywa prawa własności (III CZP108/91). Należy zwrócić uwagę, że do oceny złej czy dobrej wiary istotny jest moment uzyskania posiadania, a nie cały okres posiadania. Do nabycia nieruchomości dochodzi po wykazaniu, że posiadanie miało charakter samoistny i upłynął oznaczony w ustawie okres od objęcia nieruchomości we władanie. Samoistność posiadania, zdefiniowana w art. 336 kc, oznacza sprawowanie faktycznego władztwa nad rzeczą w połączeniu z wolą utrzymywania się przy tym władztwie i zachowaniem ciągłości posiadania. Ocena, czy spełnione zostały wymagania wskazujące na nabycie własności, dokonywana być powinna według przepisów, które obowiązywały w czasie rozpoczęcia posiadania oraz w okresie przewidzianym do nabycia własności (I CSK 387/12).
Zasiedzenie następuje z mocy prawa, więc w teorii nie jest konieczne przeprowadzenie procedury sądowej. W praktyce, aby otrzymać potwierdzenie, że to my jesteśmy prawowitymi właścicielami nieruchomości, należy złożyć odpowiedni wniosek do sądu. Orzeczenie sądu będzie miało charakter deklaratoryjny, co oznacza, że będzie jedynie potwierdzać stan faktyczny.
Wniosek o stwierdzenie zasiedzenia złożyć może każdy zainteresowany (osoba fizyczna lub prawna, która ma w tym interes prawny zarówno na swoją rzecz, jak i cudzą) do sądu rejonowego, w okręgu którego położona jest nieruchomość. Zgodnie z art. 40 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, należy przy tym uiścić opłatę stałą w wysokości 2000 zł. Co należy w nim zawrzeć? Przede wszystkim oznaczenie wnioskodawcy oraz pozostałych uczestników postępowania. Trzeba pamiętać o dołączeniu takiej liczby odpisów, ilu jest wszystkich uczestników. Pamiętać należy, że uczestnikiem jest każdy, kwto wykaże swój interes prawny w zakresie dochodzonego zasiedzenia. Z praktyki można wskazać, że niekoniecznie są to wyłącznie spadkobiercy po zmarłych przed laty właścicielach nieruchomości, ale mogą to być również osoby, które zgłaszały pretensje do danej nieruchomości. Pzykładowo, uczestnikiem może być sąsiad, który również uznaje swoje prawo własności do danej nieruchomości. Niedawno kancelaria prowadziła sprawę o zasiedzenie w Sądzie Rejonowym w Szubinie, w którym to uczestnikiem był właściciel nieruchomości rolnej sąsiadującej z nieruchomością będącą przedmiotem postępowania. Ów właściciel, korzystając z własnego pola przed latami dokonał również zaorania części nieruchomości podlegającej zasiedzeniu, wobec czego on również winien być uznany uczestnikiem postępowania w sprawie o zasiedzenie.
Wniosek o stwierdzenie zasiedzenia musi zawierać wartość nieruchomości i żądanie stwierdzenia nabycia własności dokładnie oznaczonej nieruchomości (nr księgi wieczystej) przez wnioskodawcę. Trzeba wskazać czas posiadania nieruchomości oraz określenie dnia, w którym nastąpiło zasiedzenie. Konieczne jest dołączenie wypisu z księgi wieczystej, mapy sytuacyjnej oraz wypisu z rejestru gruntów. Niezmiernie istotne jest udowodnienie okoliczności, od których ustawa uzależnia stwierdzenie zasiedzenia. I tak, aby wykazać fakt posiadania samoistnego, przydatne mogą być potwierdzenia zapłaty podatku od nieruchomości, pozwolenie na budowę domu, dowody dokonywania remontów czy napraw. Zawsze można powołać świadków, którzy potwierdzą, że byliśmy posiadaczem owej nieruchomości. Należy również opisać sposób wejścia w posiadanie nieruchomości, na przykład nieważną umowę oraz poprzedniego właściciela lub jego spadkobierców. W związku z istnieniem domniemania ciągłości posiadania wystarczy, że zainteresowany wykaże, iż władał faktycznie nieruchomością w dwóch punktach czasowych, obejmujących okres wymagany do zasiedzenia, a wówczas z mocy wymienionego domniemania w powiązaniu z poprzednio powołanym, należy przyjąć, do czasu przeprowadzania dowodu przeciwnego, istnienie samoistnego posiadania przez okres wymagany do zasiedzenia. W interesie strony przeciwnej jest natomiast obalenie wspomnianych domniemań prawnych (III Ca 368/11). W przypadku stwierdzenia zasiedzenia należy się liczyć również z dodatkowymi kosztami. Obejmują one wniosek o wpis do księgi wieczystej – 200 zł (art. 42 uksc) bądź, jeżeli nieruchomość nie miała dotychczas księgi- wniosek o założenie takowej – 100 zł (art. 44 ust. 1 p. 1 uksc). Największe koszty może wygenerować podatek pobierany od nabycia własności nieruchomości w opisywany sposób, który wynosi 7 % jej wartości ustalonej według jej stanu w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania zobowiązania podatkowego.
Stwierdzenie zasiedzenia jest szczególnie potrzebne wówczas, kiedy pragniemy dokonać z nią jakiejś czynności prawnej- sprzedać czy darować. Warto zawczasu wystąpić z wnioskiem o takie postanowienie, gdyż bez niego nie będziemy w stanie skutecznie rozporządzać naszą własnością.
Sprawy o zasiedzenie bardzo często należą do spraw szczególnie skomplikowanych. Stopień złożoności sprawy wynika z liczby uczestników, to, czy są znani wnioskodawcy, czy też ich miejsce zamieszkania nie jest wnioskodawcy znane. Na proces zasiedzenia wpływa również konieczność wykazania nieprzerwanego posiadania samoistnego nieruchomości, czyli takiego, w którym posiadacz przez 30 lat ostatniego używania nieruchomości nieustannie jej doglądał bądź nieprzerwanie w niej zamieszkiwał.
Mareriałami dowodowymi wielokrotnie przedkładanymi w sprawach o zasiedzenie nieruchomości są m.in:
- decyzje podatkowe
- pokwitowania uiszczania przez osobę zainteresowaną opłat za podatek od nieruchomości,
- świadkowie na okoliczność wykazania faktu dotyczącego nieprzerwanego korzystania z danej nieruchomości przez wnioskodawców.
W razie Pańswa problemów w zakresie problematyki zasiedzenia nieruchomości zapraszamy Państwa do kontaktu z radcą prawnym, który szczegółowo przygotuje osobę zainteresowaną do przejścia procesu zasiedzenia w sposób umiejętny i rozwiewający wszelkie wątpliwości.